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观光农业园(北京生态观光农业园)

观光农业园

品位企业管理微信号:pwqygl为企业解决现有难题,提高核心竞争力!
 第一章 项目概述1.1项目简介1.1.1项目名称
坨里镇生态观光农业园
1.1.2项目建设单位
上海得才投资管理有限公司,品位企业管理有限公司和养老产业研究院集中资金、资源、人才、技术等优势,共同打造生态农业、养生,观光农业,旅游度假配套产业研发,将本项目打造成为北京地区首个高端养老、养生、观光农业、旅游度假基地。
1.1.3项目定位
打造体验型观光农业园区。
    其运营模式是:政府引导、政策扶持、社会投入、全民参与、市场运作、标准管理、品牌建设。
1.1.4项目建设地点
    项目位于北京房山区坨里镇,地理位置良好。项目建设地点交通便利,供排水设施完善,水电供应有保障。项目规划总用地面积约400亩,包含休闲养生花海、观光农业园等。
1.1.5项目建设内容
项目将建设成为具中国特色的集生态、观光农业园、贸易等多种功能于一体的生态旅游,观光农业度假区。项目分为三大功能区,分别为农业产业研究区、生态养生疗养区、观光农业服务中心区。
1.1.6项目具备条件(投资计划)
在该项目中,建立一套集养生,旅游,观光农业园,休闲度假为一体的高端项目区域。该项目已具备基础条件:
1、现有上海得才投资管理有限公司;
2、规划并征用北京房山区坨里镇400亩观光农业园的用地计划。
3、希望能够得到项目属地县级发改局投资的合法批复手续;
4、根据项目规划及用地取得方式,租用期限延长50年。
5、按可行性研究测算:项目总投资约8000万元,可全面启动包括土地、建设、绿化、设施等,两年建成;建筑农业观光温室,建筑服务中心,用来养生、观光农业园。
1.2可行性研究报告编制的依据和研究范围1.2.1可行性研究报告编制的依据
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》(财发字[1999]1号);
●《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》若干条文的解释(财发字[1999] 57号) 
●国家农业综合开发办公室关于印发《国家农业综合开发多种经营项目可行性研究报告编写大纲》的通知(国农办字[2002]175号); 
● 《国家农业综合开发项目建设试行标准》【(94)同农综字第28号】
●本项目的项目建议书;
●企业提供的相关技术资料:
●企业提供的相关协议、资质、证书;
1.2.2可行性报告研究范围
根据国家发展与改革委员会对项目可行性研究报告的有关内容和要求,依据有关统计资料,结合项目的实际情况,全方位、多层次地对项目建设的背景、项目建设的必要性、建设地点、建设条件、建设规模及内容、项目建设进度和组织管理、投资结算和资金筹措、效益分析等方面进行研究和论述,为项目的决策提供依据。
1.3研究结论综上所述,北京房山区坨里镇开发观光农业园,集养生,旅游度假产业及观光农业服务体系;建设的总体思路是:以该项目为支点撬动全国观光农业旅游大市场、培育龙头大企业、树立服务大品牌、推动社会大就业、激活消费大市场、连锁服务大产业、推动事业大发展、构建社会大和谐。
观光农业园,生态养生旅游度假区项目建设符合国家和地方旅游产业政策,对完善坨里镇的观光农业旅游事业,积极探索新形势下旅游度假,观光农业市场化和完善社会化服务功能等方面具有重要的现实意义。
根据市场分析,项目利润较高,投资回收期较短,抗风险能力强。
综上所述,本项目的建设十分必要,也非常可行。
第二章 建设背景及必要性、可行性分析2.1项目提出的背景
2.1.1响应国家对于观光农业改革的号召
    十八届五中全会会议公报指出,“大力推进农业现代化,加快转变农业发展方式,走产出高效、产品安全、资源节约、环境友好的农业现代化道路。”
2016年中央一号文件指出要大力发展休闲农业和乡村旅游。强化规划引导,采取以奖代补、先建后补、财政贴息、设立产业投资基金等方式扶持休闲农业与乡村旅游业发展。大力发展休闲度假、旅游观光、养生养老、创意农业、农耕体验、乡村手工艺等,发展具有历史记忆、地域特点、民族风情的特色小镇,建设一村一品、一村一景、一村一韵的魅力村庄和宜游宜养的森林景区。将休闲农业和乡村旅游项目建设用地纳入土地利用总体规划和年度计划合理安排。
2.1.2全国观光农业旅游度假掀起新浪潮
观光农业旅游度假服务业发展迅猛
随着经济的发展,我国经济水平有了显著的提高,越来越多的人有了出门走走的想法,也是大力发展生态观光农业园的黄金时期。
2.2建设项目的可行性分析2.2.1政策支持
1、国家的政策支持
1)观光农业旅游业发展迅猛
“十二五”期间,我国观光农业旅游业进入大众化的全面发展阶段,面临更加有利的发展环境和发展条件。
第一、随着我国经济社会的发展和增长方式的调整,民生基础更加稳固,国际国内观光农业旅游市场的消费需求和消费能力更加稳固,这便为观光农业旅游商品市场的繁荣打下了经济基础。
第二、近年来我国观光农业旅游法制化进程加快,与时俱进,颁布实施及修改一系列观光农业旅游法律条文,有效促进了观光农业旅游产业的规范性,为观光农业旅游商品市场的发展打下了法制基础;
第三、在一系列利好政策的影响下,一些政府和社会各界发展观光农业旅游的积极性 将更加高涨,为观光农业旅游商品市场发展打下了坚定的群众基础;
第四、资源和要素短缺的矛盾将得到有效的缓解,城市化进程的加快、高速交通体系的完善、信息化在旅游业的普及应用等,这都使游客的旅行、居住和相关消费变得更加方便,为观光农业旅游商品市场的发展打下了社会基础;
第五、“国务院关于加快发展观光农业旅游业的意见”、“十二五”规划对于观光农业旅游业 的部署,加之今年新颁布的“国民旅游休闲纲要”,这无疑为新时期观光农业旅游商品市场的发展带来的政策基础;
第六、不断加强的商业模式的创新和国际合作的深化等,也都为观光农业旅游强国建设目标的实现提供有力的支撑,进而促进观光农业旅游商品市场的发展。
2) 国务院关于促进健康服务业发展的若干意见(国发[2013]40号)
2、地方政策支持
观光农业园旅游业是战略性产业,资源消耗低,带动系数大,就业机会多,综合效益好。当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期,日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。2009年12月1日,《国务院关于加快发展旅游业的意见》正式出台。编制旅游业“十二五”发展规划,就是要贯彻落实国务院文件的指导思想和基本内容,加快推进北京房山区观光农业旅游业发展,充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用,促进文化繁荣、人民素质提高。
2.3建设项目的必要性分析2.3.1符合国家公益事业旅游度假产业的政策导向
观光农业生态,旅游度假区项目建设,符合国家大力发展生态园观光农业园的政策导向,符合国家经济体制改革指导思想。
而且兼顾观光农业旅游度假产业项目,能够更好的实现资源的有效利用和开发,符合国家大力发展观光农业旅游业的政策向导,顺应我国观光农业旅游度假发展的潮流。
2.3.2符合生态观光农业,旅游度假产业相关政策
本项目符合国家观光农业,旅游度假产业相关政策。
2.3.3是完善观光农业园旅游度假事业体系的需要
坨里镇是建立生态观光农业园的绝佳场所。对完善房山区的旅游度假产业,积极探索新型观光农业旅游模式,生态园度假方式等方面具有重要的现实意义。
2.3.4促进房山区的经济发展
根据市场分析,观光农业园项目利润较高,投资回收期较短,观光农业旅游度假事业既是一项新型的社会事业,也是一种大有可为的新兴产业,在政府领导的大力扶持下,市场潜力将最大化释放,庞大的客户需求群体将为社会稳定做出巨大贡献,而未来入住的广大业主,则可成为相关联企业正常经营的中坚力量。
2.3.5是发展农业和农村经济的需要
休闲生态农业产业是对实现外交流的窗口,是传统农业与三产服务业有机结合的一个新兴产业,是农业一产业的三产业化,是农业产业化的一种新选择、新亮点。休闲生态农业利用休闲特性、餐饮娱乐、生态景观、自然生态及环境资源,结合农业经营活动、农村文化及农家生活,为居民提供休闲活动,是实现城市居民对农业及农村生产生活方式体验的有效途径。它是将农业生产主体及其环境和休闲观光游憩活动相结合的一种活动型态。休闲生态农业所表现的是结合生产、生活与生态为一体的新型服务业态和新型农业发展模式,在经营上更是结合了农业产销、农产品加工及游憩服务等于一体的农业新型式、新发展。休闲生态农业的出现为传统农业和农村经济提供了新的发展模式和发展空间,延长了传统农业发展产业链。 
本项目实施可为全县发展农业新的业态和农村经济新型式将起到较好的示范推动作用。
2.3.6是农村产业结构调整、加速农业产业经营的需要
从发展的角度看,本项目建设是调整当地农业产业结构的重要措施,是农业产业改造和升级的重要途径,是当地乃至全区农业产业化的一种新选择。项目将较好地推动全县休闲生态农业的发展,为全县农业产业结构调整展示出全新的领域、全新的思维、全新的发展方式。
2.3.7是扩大农村劳动力就业和增加农民收入的需要
近年来,当地农民通过劳务输出和发展民用工业,转移了部分农村劳动力,扩大了农民的就业门路,但还很不够,依然存在大量的富余劳动力。项目所在的北京市房山区位于北京西南部,东接丰台,北邻门头沟。人口近5万,其中农业人口28968人。镇域面积96平方公里,山地、丘陵、平原分别占25.3%、38.6%、31.8%,水域面积占4.3%。产业结构,一产以林果、食用菌(蔬菜)、养殖、民俗旅游为主,占6.7%;二产以工业、建筑业为主,占47.6%;三产以交通运输、商饮、服务业为主,占45.7%。还有富余约1.2万的农业人员,可给农业人员带来巨大的收入,从而增加农民就业机会和达到增加农民收入的目的。 
2.3.8有利于促进城乡融合,统筹城乡发展,建设和谐农村
本项目主要是吸引城镇居民来观光体验,将增加城市居民和农村居民之间的交流与沟通,还有水果蔬菜产出,进行销售,还能带动更多的就业机会,并把该项目的地块进行有效的应用,使城乡之间形成一个互为产品、互为市场的格局。这样可形成城乡经济、城乡文化、城乡社会之间的过渡带,从而带动区域经济结构的优化。
第三章 产业市场分析3.1国内旅游度假市场需求随着旅游产业的发展,近年来国内房地产业推出一种新概念产品——观光农业旅游,就是在生态观光农业园,旅游景区(或旁边)建造生态观光温室棚,改善这里的环境。
近年来,国内旅游需求持续上扬。受国内经济稳定增长和节假日的影响,我国国内和出境旅游市场需求旺盛,国民旅游消费需求稳定增长。从旅游业占GDP的比重来看,美国为18%—25%,我国香港为10%,内地只有4%,中国旅游市场的潜力还很大。且国际经验数据表明,如果人均年收入在2000-4000美元,消费将逐步转变为情感消费,即人们在追求物质消费的同时更追求精神消费。旅游的本质不是吃喝玩乐,而是身体与精神的放松,是人追求回归自然、亲近自然的一种行为。中国东部地区沿海省份人均收入已达5000-6000美元,上海、广州等大城市已达8000美元,旅游已经成为越来越多家庭休闲娱乐的必选项。北京的很多白领,每年都有约占总收入10-20%的旅游支出。中国旅游市场未来的前景不可限量。
目前,国内已有28个省区市将旅游业定位为战略性支柱产业或支柱产业,旅游业已成为国民经济的重要组成部分。根据国家旅游局公布的最新统计显示,2013年第一季度,我国居民旅游消费持续较快增长,预计国内旅游人数达10亿人次,比上年同期增长14%。国内旅游收入7630亿元,增长18%。旅游业仍然处于黄金发展时期。
3.2城市化进程的客观需求城市在快速的城市化发展过程中出现了快速的蔓延和扩张,这也就给了城市边缘区农田景观衍变一种不确定的空间限制条件,它们必须要迎合未来城市扩散对土地资源重新分配的需求。这就要求农业土地一方面在经济上有利可图并转向专门化,在成为都市居民的公共开放休闲空间使获得增值。另一方面,还要求自然环境保留“原始野性”的价值,因为它们不带有任何都市标记而受到推崇。农田应与城市的绿地系统相结合,成为城市景观的绿色基质。
3.3未来市场发展前景需求观光农业是农业发展中的一个新兴产业,发展势头很好,虽然由于经营者自身的能力不足和国家相关部门工作不到位,目前观光农业发展过程中存在不少问题,但总体来说,我国深厚的历史文化积淀、优美的自然风光和丰富的物产资源,伴着各地旅游业的兴旺,定会使旅游观光农业面临广阔的市场前景。
《2016年中国观光农业园市场现状调研与发展前景预测分析报告》对观光农业园行业相关因素进行具体调查、研究、分析,洞察观光农业园行业今后的发展方向、观光农业园行业竞争格局的演变趋势以及观光农业园技术标准、观光农业园市场规模、观光农业园行业潜在问题与观光农业园行业发展的症结所在,评估观光农业园行业投资价值、观光农业园效果效益程度,提出建设性意见建议,为观光农业园行业投资决策者和观光农业园企业经营者提供参考依据。
第四章 项目选址及建设条件分析4.1项目选址4.1.1选址原则
符合房山区总体发展要求,重视节约用地和合理用地。
符合房山区土地利用总体规划,符合“守住红线、统筹城乡、城镇上山、农民进城”。
阳光、生态、空气、自然环境优越,适宜老年人工作居住生活,具有一定的养老,旅游度假开发价值和潜力。
有深厚的人文历史积淀,有浓郁的特色农业,可以吸引北京全市、全国乃至国际的客群。
有便利的外部交通条件。
有良好的工程地质、水文地质、防洪防涝、防震等条件。
有良好的社会经济环境,可依托的产业和可持续发展空间。
工程建设和使用期间不会对周边环境和产业园地造成破坏。
4.1.2项目选址
本项目以生态农业观光为主导,结合了观光旅游和生态农业等性质,在综合考虑了影响选址的自然因素、交通因素、社会因素、环境因素后,根据房山区坉里土地利用总体规划,利用独特的自然资源,借水靠山,创造价值潜力,提升现有产品升值空间,综合考虑将项目选址定于北京市房山区坉里。项目建设基地自然环境资源优美、交通通达、空气清新,十分适宜生态作物的生长和种植。既拥有相对完善的城市配套,又是极适合栽培种植的世外桃源之处。
4.2建设条件分析   一、自然概况
  地理位置:房山区位于北纬39度30'-55',东经115度25'-116度15',是首都的西南门户。区政府所在地良乡是《北京市总体规划》中首都十四个中心卫星城之一,距京城(六里桥)25公里。
  地形地貌:房山区总面积1989.5平方公里。地处华北平原与太行山交界地带,西部和北部是山地、丘陵,约占全区总面积的2/3。最高峰在百花山的白草畔,海拔2035米;最低在东南部的立教洼,海拔26米。
  气候特征:本区为温带大陆性气候,年平均气温为13.5°C,历史最高气温曾达到43.5°C(1961年6月10日),最低气温曾至-26°C(1966年2月22日);年平均降水量336.2MM,历史最大降水量1322MM(1954年),最小降水量277MM(1975年);年平均无霜期214天。
  行政区划:房山区行政区划几经变更。1958年由河北省划归北京市辖。1980年,城关、周口店部分地区约36平方公里划出成立燕山区,1986年经国务院批准撤销原房山县和燕山区,成立房山区。1998年11月18日,房山区政府所在地由城关镇迁至良乡。截止到2014年底,全区共辖28个乡、镇、街道办事处,其中,街道办事处8个、建制镇14个、建制乡6个,共有130个居委会、459个村委会。
  人口:2014年末,全区常住人口103.6万人,比上年末增加2.6万人。其中,常住外来人口26.7万人,比上年末增加2.1万人,占常住人口的25.8%。全区户籍人口79.4万人;全区出生人口10740人,出生率为13.53‰,比上年末提高2.66个千分点;死亡人口5388人,死亡率为6.79‰,比上年末提高0.98个千分点;自然增长率为6.74‰,比上年末提高1.68个千分点。
  人文资源:距今约70万年前,在周口店龙骨山一带,就有“北京人”在这里渔猎生息。在今琉璃河地区董家林村,是周初燕都城遗址,距今有三千多年的历史,是北京古都的佐证。北京历史上最早的皇陵—金陵遗址,就在房山区周口店境内。云居寺至今还保存着隋唐时期静琬法师的石经瑰宝。
  二、经济和社会发展综合概况
  经济增长:初步核算,2014年全区地区生产总值(GDP)实现519.3亿元,剔除价格因素影响,比上年增长9%。其中,第一产业增加值18.3亿元,增长6.7%;第二产业增加值308亿元,增长13.2%;第三产业增加值193亿元,增长2.8%。
  财政:2014年,全区财政收入达到135.2 亿元,比上年下降29.7%。其中,公共财政预算收入完成45.6 亿元,比上年增长1.2%。其中,增值税5.9亿元,增长66.7%;营业税13.4亿元,下降9.4%;企业所得税4亿元,增长23.1%;土地增值税4.8亿元,下降30.9%。其中,公共财政预算支出154.3亿元,增长6.5%。
  税收:2014年,全区各项税收实现202.6亿元,比上年增长14.5%。其中,房山地区实现96亿元,比上年增长1.1%;燕山地区实现106.6 亿元,比上年增长30%。
  三、农业和新农村建设
  农业:2014年,全区农林牧渔业总产值实现52.5亿元,比上年增长3.8%。其中农业产值17.2亿元,增长1.6%;林业产值13.8亿元,增长13.1%;牧业产值19.2亿元,下降1.1%;渔业产值0.9亿元,增长27.5%。粮食播种面积达21.4万亩,比上年减少7万亩,下降24.6%;粮食产量达7.1 万吨,比上年减少2.8 万吨,下降28%。全区粮食直补面积19.2万亩,粮食直补资金2289.4 万元,全部发放到农户手中。
   全区农业观光园111个,比上年增加6个;市级民俗旅游村33个,市级民俗旅游接待户达到2436个。
  新农村建设:2014年,全区共实施抗震节能改造0.8 万户,改善农民的居住条件和农村环境。减煤换煤完成10 万吨。延续启动新型农村社区试点及91 个村的美丽乡村建设,促进农村城市化发展。完成“三起来”工程建设,太阳能路灯维修工程、“两气”工程维修。
  
第五章 项目定位及规划思路5.1项目定位项目以优良的气候资源和生态资源为依托,以观光农业为主题,将养生和休闲度假相结合,打造一个具有特色观光农业的集生态疗养、休闲度假、生态农业,娱乐、观光等多种功能于一体的养生观光农业旅游度假区。
5.2客群定位1、客群分类
1)旅游观光消费者。
2)花卉采购消费者。
3)水果蔬菜采购消费者
2、客群来源
1)北京地区当地人——当地的城市及村镇消费客群,不愿意远离自己生活多年的家园,习惯了北京的风土人情及气候特点。此部分消费群体将占据未来居住人群的10%。
2)北京内的城市人口——期望寻找一个既不过分远离家乡,风景秀丽,又能享受真正的专业化、系统化的养老度假生态农业服务及医疗保障的综合社区。此部分消费群体将占据未来居住人群的20%。
3)全国一、二线大城市消费者——此类消费者属于高知、高收入的消费者群体,大都在城市中奋斗多年,很多人厌倦了城市生活,希望拥有一段平静又不同以往的生活。此部分消费者将占据未来居住人群的大部分。
5.3规划设计原则1.可持续发展原则
    尊重自然,因地制宜地利用当地的自然景观资源,并体现自然景观良好的发展规律。
2.延续地方文脉原则
秉承历史文脉,结合人文资源,充分发扬和挖掘地方历史文化内涵及民族风格,塑造具有历史文化氛围和本土文化底蕴的空间环境。
3.以人为本原则
积极创造环境优美,适用舒适,道路便捷,具有宜人尺度的户外活动空间,满足游客休闲观光活动需求。
4.可操作性原则
遵从市场经济发展规律,强调土地的综合利用和合理开发,做到远近结合,并对度假村设计的实施和管理提出科学可行的策划指导意见。
5.4规划布局建设内容:项目将建设成为具中国特色的集生态、观光农业园、贸易等多种功能于一体的生态旅游,观光农业度假区。项目分为三大功能区,分别为农业产业研究区、生态养生疗养区、观光农业服务中心区。建设生态观光农业园、休闲养生花海、服务中心。
1、农业产业研究区:
农业观光及蔬菜采摘区(200亩)
园区建有以国产连栋大棚和现代温室为主的现代化生产设施200亩,主要种植各种各样的特色瓜果蔬菜如小番茄、小黄瓜、草莓,并种西瓜、甜瓜、野菜等供采摘和园区餐厅所用。另外农业园还将建设观光型玻璃温室一座,温室里种植各种奇特瓜果,四季常绿,极具观赏性。
苗木区(300亩)
设计由腊梅、梅花、杜鹃、五针松、黑松、金钱松、真柏、罗汉松、枷椤木、银杏、榔榆、石榴、紫薇、火棘、南天竹、鸡 爪槭、枸骨、紫藤、榕树、九里香、瓜子黄杨、金银花、雀梅、六月雪等为材料,通过主要流派的盆景、盆景树种、主要造型等展示,让游客系统地了解盆景知识;通过盆景的日常养护技术,包括水肥管理、病虫害防治等知识普及宣传,让游客掌握盆景养护方法。
百果区
园种植有桃、油桃、梨、葡萄、枇杷、枣、杏、石榴、柿等种类果树的优良品种,基本上四季有花、全 年有果。所有果园严格按照北京市有机农产品(水果部分)生产标准进行管理,采用大量施用有机肥、果园种草覆草、果实套袋、果园养鸡等生态措施来管理果园。尤其是果园养鸡,通过果园种草养鸡–鸡吃果园害虫–鸡粪还田增强果矧园土壤肥力。果尉水土得到良好保持,同时减少劳动用工,减少农药用量,提高了果品质量,还为农业园餐厅提供了大量优质放养本鸡和本鸡蛋。
农产品加工园
   规划依当地营销公司,建设农产品加工园,设计由有机蔬菜安全检测、分级包装、仓储保鲜、配送销售等部分组成,实现园区生产的有机蔬菜的采后升值保值,确保园区经济效益。
2、生态养生疗养区
(1)大棚庄园区
以老石扳铺设田埂,并架设老式水车灌溉系统让游客真正参与到农事活动中来。建有老式茶楼、木楼会议室、茅草亭、长廊、栈道、木制长桥、乡村作坊等休闲项目供游客观赏、休憩。
(2)生态疗养区
  生态疗养区,采用新型被冻式建筑。建设能容600人同时入住和就餐,配套多媒体会议室及餐饮、休闲和康乐等设施,使项目区成为举行会议、休闲度假、品尝美味、商务活动、观光游览的理想居所。
3、观光农业服务中心区
建立一个大型的日光棚,内部种植各种适合本地生长的耐盐碱绿化植物,按照植物种类的不同划分为五大 部分,分别为:花卉区、地被植物区、草本植物区、灌木区和乔木区。
  此外,设有4处苗木繁殖基地,建设由现代化温棚8座,网棚6座,种植有香樟、石楠、金桂、白腊、国槐、三角枫、松树、红叶臭椿、杨接榆、杨接槐、山茶、杜鹃、梅花、月季、玫瑰等多种绿化苗木和花卉,在生产的基础上,增加其观光旅游的功能。
建设服务中心对前来旅游观光的游客进行接待,并为游客提供配套的服务,以及对园区进行综合的管理。
项目总占地面积:400亩
所处位置:房山区坨里镇
分区介绍见下表:
5.5配套设施建设方案5.5.1水系统建设
1、用水量确定
(1)生活用水量依据《疗养区给水排水设计规范》,确定生活用水量标准为200升/日人。规划人口规模为800人。时变化系数kh=2.5,则最高日生活用水量应为70m3/d。最高日最大时用水量为8.75L/h。
(2)公共建筑用水量根据规划片区中公建设施的数量,本规划确定公建用水量按生活用水量的35%计算,则最高日公建用水量为24.5 m3/d,最高日最大时用水量为3.06L/h。
(3)未预见用水量
规划范围内未预见水量包括浇洒道路、绿地及管网漏失水量,按生活、公建总用水量的15%考虑,则最高日未预见用水量为10.5 m3/d。
(4)规划总用水量
综上所述,规划片区总用水量:最高日用水量为105 m3/d,最高日最大时用水量为11.81L/h。
2、水源、水质、水压
供水水源现阶段由陇川县水厂供给,规划末期可由规划水厂补充供给。水质需符合国家生活饮用水标准。供水水压须满足规划范围内最不利点0.28Mpa的水压要求。
3、排水规划
(1)排水体制
本规划排水体制采用截流式合流制排水体系。总体上雨、污分流。
(2)污水量
污水量按给水量的85%计算,则规划区污水排放总量应为59.5m3/d。
(3)污水管线布置
每组团均设化粪池,通过污水管道有组织的汇入污水管道中,然后分别排入片区的城市污水管网中,送入污水处理厂。
(4)中水处理
在东侧与西侧设两处中污水处理,处理后的中水用于冲厕、道路清扫、消防、城市绿化、车辆冲洗、建筑施工等杂用的水质,按《城市污水再生利用城市杂用水质》(GB/T18920-2002)中城市杂用水类标准执行。
污水最大处理水量为 1500m3/d中水用于景观环境用水,其水质应符合国家标准《城市污水再生利用 景观环境用水水质》(GB/T18921-2002)的规定。
4、水循环建立
开挖蓄水池塘,设立水景观,供游人观赏娱乐。疏通灌溉水渠,使下雨时带来的大部分水源都汇集到蓄水池中,安装设置输水管道,为观光农业园提供充足的水源灌溉。
5.5.2 消防规划
片区消防水量按同一时间发生火灾的次数为一次,每次消防用水量100升/秒考虑,并用消防水量与规划区最高时用水量之和校核管网。室外消防用水采用与生活用水管道混合供水方式。火灾发生时,最不利点应满足0.1Mpa充实水柱。
片区室外消防栓布置间距不大于120米,在主要交叉路口必须设置消防栓,消防栓采用地上式的消防栓。
5.5.3道路交通规划
建公路3公里、人行便道5公里。以便游客出入行进。
5.5.4服务卫生规划
农业观光区的公共厕所按每平公里不少于3座设置,公厕间距为800-1,000m,积极推广生态公厕。
沿景区道路布置垃圾箱,其间距为:游客中心50m,景点区道路100m
5.5.5安全防护设施规划
建设安全防护栏,避免游客进入未知危险区域;设立指向标,对游客进行指引、提示;配备安全指导员和必要的监控摄像系统,一旦出现安全事故能及时发现及时处理,制定严格完善的安全管理制度。
 
第六章 环境保护遵循人与自然共生的原则,注重室内外生态环境的协调,实行环保和污染治理并行的管理措施,使之符合环境可持续发展的要求。本项目施工过程中各种材料、设备、车辆、人员繁多,对周围环境会造成一定的影响,应采取措施加以防治,尽可能减少不良影响。
6.1噪声环境保护措施6.1.1. 施工期噪声的污染防治措施
根据施工期间的各种噪声污染源的特点,提出施工期噪声污染防治对策。本项目建设单位、施工单位将严格按照德宏州对施工时环境保护的有关规定执行对施工过程中产生的噪声防治措施,确保施工期噪声符合《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)各时段限值。
尽量选用低噪声机械设备或带隔声、消声的设备。
施工部门应合理安排施工时间和施工场所,避免多台施工机械同时开工,高噪声作业区应远离环境敏感点,并对设备定期保养,严格操作规范。在施工边界,特别是周围住在楼附近设置临时隔声屏障或竖立大型广告牌,以减少噪声影响。
施工运输车辆进出应合理安排,尽量避开噪声敏感区,尽量减少交通堵塞。
在有市电供给的情况下禁止使用柴油发电机组。
以钻桩机代替冲击打桩机,以焊接代替铆接,以液压工具代替气压冲击工具。
在挖掘作业中,严禁使用爆破方法。
在工程开工前15天内向有审批权的环境保护部门提出申报,并说明拟采用的防治措施。
施工范围采用文明施工进行施工现场围蔽,以降低施工作业对周围环境的干扰与影响。
6.1.2. 项目运营期间噪声污染防治措施
本项目在运营期间计划对噪声源采取隔音、消音和降音等措施,确保项目在运营期间噪声达到《城市区域环境噪声标准》(GB12348-1993)4类标准的要求。
1)机械设备噪声源的控制
选用低噪音机型,泵进、出水管用软接头,并作减振处理。
2) 交通噪声源的控制
a、通过对小区道路的合理布局和规划,对进出车辆合理组织和疏导,保证小区的高绿化率,在小区周边及道路两旁种植较高大的绿树,隔阻噪声。
b、禁止车辆小区内鸣笛,控制小区内行驶车速。
项目本身的噪声源噪声级不大,经过采取以上噪声削减措施,加上距离衰减等原因,对周围的声环境影响也不大。
6.2大气环境保护措施6.2.1. 施工期环境空气污染防治措施
开挖、钻孔和拆迁过程中,洒水使作业面保持一定的湿度;对施工场地内松散、干涸的表土,经常洒水防止粉尘;回填土方时,在表层土质干燥时适当洒水,防止粉尘飞扬。
加强回填土方堆放场的管理,制定土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施;不需要的泥土,建筑材料弃渣及时运走,不长时间堆积。
运土卡车及建筑材料运输车按规定配置防洒落装备,装载适当,保证运输过程中不散落;并规划好运输车辆的运行路线与时间,尽量避免在繁华区、交通集中区和居民住宅等敏感区行驶。
运输车辆加蓬盖,且出装、卸场地前将先冲洗干净,减少车轮、底盘等携带泥土散落路面。
对运输过程中散落在路面上的泥土及时清扫,以减少运行过程中的扬尘。
施工过程中,严禁将废弃的建筑材料作为燃料燃烧。工地食堂应使用液化石油气或电炊具,不能使用燃油炊具。
6.2.2. 项目运营期间大气污染防治措施
项目拟采取以下的机动车尾气防治措施:
采取合理的措施疏导进小区机动车,限制尾气排放情况差的机动车入区,尽量减少尾气排放。
合理规划车场内机动车车流方向和建筑物布局,使之有利于机动车尾气的扩散。
在建项目周围应加强绿化,充分利用植被具有既美化环境又净化机动车尾气等废气的作用,选种吸收废气效果较好的树种,以达到净化环境的作用。
由于该废气排放量较小,影响有限,只要合理安排机动车停泊和完善周边绿化,则机动车尾气对周围的环境影响不大。
厨房烹饪时产生的油烟主要是食物烹饪、加工过程中挥发的油脂、有机质及其加热分解或裂解产物,油烟废气经抽油烟机抽出,由居民楼内置烟井引至楼顶排放,故油烟废气对周围的环境影响不大。
6.3水环境保护措施6.3.1. 施工期水污染防治措施
工程施工期间,施工单位应严格执行《建设工程施工场地文明施工及环境管理暂行规定》,对地面水的排放进行组织设计,严禁乱排、乱流污染道路、环境或淹没市政设施。施工时产生的泥浆水及冲孔钻孔桩产生的泥浆未经处理不得随意排放,不得污染现场及周围环境。在回填土堆放场、施工泥浆产生点应设置临时沉砂池,含泥沙雨水、泥浆水经过沉砂池沉淀后排放。施工工地的粪便污水需经三级厌氧化粪池处理;工地食堂污水需经隔油隔渣处理后方可排放。
6.3.2. 运营期水污染防治措施
由于本项目排放的污水水量少,污染物简单,经预处理后,排入驿岗污水处理厂处理,经污水处理厂处理达标后,污水的排放量很少,排放总量在污水处理厂占的比例很低,控制范围之内,对受纳水体的影响较小。
6.4固体废弃物处理措施6.4.1. 施工期固体废弃物防治措施
施工单位向当地相关部门申请,按规定办理好淤泥渣土排放的手续,获得批准后方可在指定的受纳地点弃土。
车辆运输散体物料和废弃物时,必须密闭、包扎、覆盖,不得沿途漏撒;运载土方的车辆必须在规定的时间内按指定路段行驶。
选择弃土场不应占用农田,也不要靠近江河和水库,最好选择在山坳或低洼地带;弃土场的上游要设置导流沟。
弃土期应尽量集中并避开暴雨期,要边弃土边压实,弃土完毕后应尽快复垦利用。
建设单位需严格按照本报告的污染防治措施落实,以减少对周围环境的影响。
6.4.2. 项目运营期间固体废弃物防治措施
生活垃圾由垃圾清运工人各送至小区内的专门堆放点,由环卫部门经过分拣,将其中的无毒无害部分物质及时清运至城市垃圾填埋场处理,可回收利用部分(废纸、废玻璃、废塑料、废金属、饮料罐等)加以回收。
 
项目拟通过加强监督管理生活垃圾的运输工具,防止装载过满和及时做好装运后的清理工作,对生活垃圾堆放点进行定期消毒、除臭、杀灭虫害等措施来进一步减少其对环境的影响。由以上分析可知,本项目产生的固废为一般的城市生活垃圾,有毒有害成分少,通过采取以上措施,不会对周围环境造成明显不良影响。
6.5外(内)环境对本建设项目的影响6.5.1.外环境污染源及对本项目的影响
根据对项目周围环境的调查和现状监测结果表明,项目所在地的环境空气质量可以满足2级标准的要求。
建设项目周围为天然植被,不存在主要污染源。因此,外环境对本项目的影响主要是小区内道路的机动车尾气及噪声的影响以及厨房烹饪时产生的油烟的影响,但小区内人口密度低,对环境造成的影响不大。
项目在建筑物结构布局设计时,应完善周边绿化带,使疗养区均位于地块中心,经过大气的扩散、树木的吸尘降噪、距离的衰减和建筑的隔声等作用,可有效减少道路的机动车尾气及噪声对项目的不良影响。评价建议:本项目应采取隔音降噪措施,一般可通过在项目用地边界多种树木绿化来减轻污染,树木宜选择枝叶茂密、对净化空气、吸音滞尘等都有一定作用的树种。另外,应在设计时考虑,在建筑物与道路边界预留一定距离的退缩空间,同时在建筑物室内布局设计方面考虑尽量将对声环境不太敏感的房间功能面向北面这一侧。
6.5.2.内环境污染源及对本项目的影响
本项目内环境污染源主要是机动车尾气和噪声,水泵、风机、备用发电机噪声等。
1) 机动车尾气及噪声
机动车在区内行驶过程中产生的尾气和噪声会造成一定的不良影响。通过限制尾气排放情况差的机动车入区、加强地下停车场的通风换气、禁鸣喇叭、加强绿化等措施可以在一定程度上减缓其影响。
2) 水泵、风机、备用发电机噪声
水泵安装在地下水泵房,水泵、风机、备用发电机均选用低噪音设备以及减振、隔音处理,再经墙体的阻隔,不会造成不良影响。
6.6特殊环境影响建成以后,对周围环境不会产生新的污染,运营中产生污水、废渣、噪声可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到达标排放。同时将增加森林覆盖率,让山更绿,水更清,天更蓝。
第七章  项目实施进度计划7.1项目工程实施进度本项目建设期为两年,分期进行。
施工进度计划表
7.2工程的组织管理 
1、本项目严格按基建程序进行申报、审批,控制好建设规模,合理安排资金,积极、充分、扎实地抓好前期各项准备工作。
2、遵循国家财政部、建设部关于资金管理暂行办法和基本建设投资管理的要求,项目建立严格的财务、工程监理制度。
3、为确保项目建设的工期、质量和效益。公司实行主要负责人,全面负责实施和管理项目的项目法人责任制,并成立人员精干的职能部门,处理日常工作事务。
4、主要设备、土建工程及所需物资,均按照国家有关招标法律法规进行公开招标。
5、项目资金实行专立帐户、专人管理,采用报账制支列,由项目工程承担单位提出资金预算,报董事会审定,按资金支出进度报账,并委托有关部门对资金实行监管。
6、严格按规定实行工程建设项目监理制,严把工期、质量、资金关。
7、严格工程建设项目竣工验收制度和工程项目质量终身负责制。
第八章 项目投资收益测算8.1项目投资经测算,项目总投资约为8000万元,其中,建筑设施成本6000万元,建筑工程投资2000万元。
8.2项目收益8.2.1经济收益
直接收益
    对生态观光农业园进行度假分包出租,以营业时间为10个月,服务600人计算,每人每个月综合消费4000元人民币,则每年营业额额为2400万元,盈利以30%计算,每年盈利720万元。
财政税收
    可为当地财政每年带来500万税收,可为当地间接带来每年至少5000万的经济收入。
种植收益
    通过种植各种花卉水果出售、采摘,每年每亩可获利润5-15万元,合计收入可有1500万元。
一般,叶菜类亩产约2800斤;瓜菜类亩产约4000斤;块根、块茎类亩产约3400斤;茄果菜类亩产约3400斤;葱蒜类亩产约2800斤;菜用豆类亩产约2600斤;水生菜类亩产约2800斤;其他菜类亩产约3200斤。土鸡蛋一年下200个蛋,8个一斤;泮鸡蛋一年下300个蛋,6个一斤。
8.2.2社会效益
1.改善区域环境
项目所在地为坨里的荒地,项目的实施对保护周边植被,改善当地群众生产、生活状况,实现区域可持续发展具有重要的示范意义。
2.促进经济发展
项目可以满足各类人士的需求,改变坨里环境卫生质量,促进区域经济的发展,增强青龙湖镇乃至房山区的吸引力,从而促进房山区的社会经济发展。项目具有较好的社会效益。
3.提供就业岗位和大量蔬菜
项目的开发运营,将解决600人的就业问题。并解决至少200人的温饱问题。
8.3 融资方案项目总投资8000万元,项目建设投资资金和流动资金均通过企业自筹的方式解决,项目建设期为两年,根据工程建设进度安排,建设投资在建设期内按年度平均投入;流动资金使用按项目经营计划同步安排,项目运营资金逐年回收,资金回收周期3年左右。
8.4资金使用计划项目建设期2年,根据项目实际进度完成项目建设资金使用。
第九章 项目风险分析及规避建议9.1项目风险分析及规避建议(一)灾害性气候风险
项目区的气温可以满足植物的生长需要。但是考虑到项目区冬季低温天气普遍的气候特点,可能会发生低温和霜冻等自然灾害。以上自然灾害可以通过选择气候适应性强的品种、营造防护林等措施进行预防。同时,要加强管理人员平时对天气预报的了解,并且要求严守岗位职责,避免自然灾害造成损失。 
(二)市场风险
目前,生态农业旅游度假业市场发展空间十分巨大,这为本项目的建设提供了良好的发展空间,但同时也存在市场风险。如果政府建立完善的市场准入制度,一些不符合相关标准的生产者跟着一哄而上易造成生产波动,会出现供过于求的局面。为了避免类似风险的出现,项目建设时,就将项目建设标准定位为无污染、绿色环保的生态度假区,使在同类企业中具有足够的竞争力。
(三)技术风险
由于本项目的现代化程度比较高,对从事相关技术人员的科技素质要求较高。科学的技术不能正确运用会导致本项目蒙受损失。可主要通过不定期地对管理人员、工作人员进行相关技术培训来提高员工整体的技术。
9.2其他建议在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下,项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在:首先,为房山区观光农业旅游度假经济增加了亮点,提高了房山区的形象;其次,增加了国家和房山区的税收;第三,可为社会提供工作岗位,帮助政府分忧解难;第四,还可解决政府菜篮子工程面临的问题,给社会提供更多的优质的蔬菜水果供应;第五,为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。
在产生社会效益的同时,投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益:一是可以通过经济获得利润,逐步收回投资;二是该项目地处房山区坨里镇,可带动当地一批相关联产业;三是该项目的建成必将推进房山区观光农业养生旅游度假业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。
项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。因此,坚持经营特色、较为满意的养生生态农业旅游度假生态项目。
第十章 项目结论生态旅游度假区项目建设和启用,将完善房山区的观光农业旅游度假设施,有效缓解房山区的观光农业旅游度假服务机构欠缺的矛盾,增加就业人数,为政府分忧。同时,项目自身定位高端,解决了房山区的一些难题,为“三高”(高文凭、高职称、高收入)消费者人群搭建了一个实现自我价值,陶冶心灵,休闲度假的平台。
总体来说,房山区生态观光农业园,生态农业,旅游度假区项目定位高端、功能配置齐全、规划合理,具有显著的社会效益和较好的经济效益,这是一个建造可行性很强的项目。
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